Prima casa, stop alle agevolazioni per gli under 36:
stangata in arrivo
Scadono a fine anno le agevolazioni per gli under 36 che
comprano casa; la nuova legge di Bilancio proroga solo l’attività del fondo per
i mutui
Se sei nato dopo il 31 dicembre 1988 e stai pensando di
acquistare una casa del valore di 250.000 euro, dovresti sapere che se non
procedi con la firma dell’atto notarile entro la fine di quest’anno, dovrai
affrontare costi aggiuntivi significativi in termini di tasse. In particolare,
se acquisti da un venditore privato, dovrai pagare 2.600 euro in più in
tasse. Se invece acquisti da un costruttore, l’importo delle tasse
aggiuntive salirà a 10.600 euro.
Addio agevolazioni, come cambia la norma
La ragione di questi importi extra è legata alla scadenza
delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e del fondo di
garanzia sui mutui per
la prima casa riservati agli acquirenti di
età inferiore ai 36 anni, entrambi previsti per scadere il 31
dicembre prossimo. L’articolo 3 del disegno di legge di Bilancio 2024 del
governo Meloni proroga
solo l’attività del fondo per i mutui, finanziandolo con un importo di 282
milioni di euro.
A meno che non ci siano modifiche apportate durante il
processo parlamentare, questa situazione si tradurrà in un aumento
significativo dei costi per i giovani in cerca di una casa, specialmente in un
momento economico che non è particolarmente favorevole per il mercato
immobiliare.
Quanto si deve pagare di tasse adesso
Il calcolo delle spese aggiuntive legate all’acquisto segue
un approccio approssimativo nel caso di transazioni con venditori privati,
mentre è preciso al centesimo quando si tratta di acquisti da costruttori. Nel
primo caso, le imposte non si basano sul valore reale della casa, ma sulla
rendita catastale moltiplicata per un coefficiente specifico.
Tuttavia, è importante notare che nella stragrande
maggioranza dei casi, la rendita catastale moltiplicata è inferiore al prezzo
reale della casa. Nella nostra analisi, abbiamo ipotizzato che le
imposte siano calcolate sulla metà del prezzo di acquisto, ovvero 125.000 euro.
Su questa cifra, si applica l’imposta di
registro al 2% con una base minima di 1.000 euro, che nel caso
specifico ammonta a 2.500 euro. Inoltre, ci sono anche le imposte
ipotecarie e catastali sostitutive, ciascuna pari a una cifra fissa di 50 euro.
Tuttavia, è importante notare che fino al 31 dicembre prossimo c’è un’esenzione
da queste imposte, ma a partire dal 1° gennaio successivo, questa esenzione non
sarà più applicabile.
Nel caso di acquisto da un costruttore, la
situazione è differente. L’IVA viene applicata al 4% sul prezzo della casa, ma
fino al 31 dicembre va pagata, anche se dà diritto a un credito equivalente di
imposta. Inoltre, fino alla fine del 2023, l’acquisto è esente dalle imposte di
registro, catastale e ipotecaria, che in regime IVA ammontano a 200 euro
ciascuna. Tutto ciò si traduce in un costo aggiuntivo di 10.600 euro,
come detto all’inizio.
In aggiunta a questo, c’è un ulteriore aumento dei costi
per i giovani che desiderano acquistare una casa e devono ottenere un mutuo.
Infatti, non viene neanche prorogata l’esenzione dall’imposta
sostitutiva, che è pari allo 0,25% dell’importo preso in prestito. Quindi,
nel caso dell’acquisto di una casa del valore di 250.000 euro con un mutuo di
200.000 euro, ciò significa che si dovranno affrontare 500 euro aggiuntivi in
costi relativi all’imposta sostitutiva.
Proroga al fondo di Consap
Viene prorogata invece l’attività del fondo di garanzia
gestito da Consap sui mutui. In particolare, questo fondo
interviene sui mutui prima casa, e prioritariamente su quelli stipulati dagli
under 36, con rapporto tra somma mutuata e valore della casa dall’80 al 100%,
garantendo che in caso di insolvenza del debitore coprirà l’80% del debito
residuo.
Un meccanismo che consente di erogare finanziamenti che o
non verrebbero dato o, se concessi, avrebbero condizioni assai meno favorevoli
rispetto a quelle previste dal fondo Consap e aggiornate ogni mese.
